股票知识|外汇知识 理性把握地产股中的防御性品种

股指调整充分 有望上攻三千  周边影响A股 做多人气仍足  不理指数调整 个股比赛涨停  大盘出现调整 个股分化明显  大盘放量下挫 个股活跃依旧  加息阴霾 不改强势格局  大盘将下调回探支撑  放量深调 整理难免  新基金护盘 题材炒作再掀热浪  政策预期不明朗 选股关注基本面  明天大盘有继续调整的可能  后市大盘仍有调整要求  短线大盘再生变数

今日沪深两市再度大幅向上并双双创出历史新高，成交额也随之明显放大，沪市单日成交首次超过1000亿元，而深市成交额也达到500亿元上证指数今日上证综指以2857.90点开盘，报收于2933.19点，较前一交易日上涨100.98点，沪市上涨家数为831家，16家下跌。从指数贡献度方面看，工商银行、中国银行、招商银行、大秦铁路、宝钢股份五家总共贡献40.17点。　　板块方面，今日涨幅居前的分别是陶瓷行业、环保行业、医疗器械、煤炭行业、机械纺织等。表现弱于大盘的则是石化、房地产、船舶制造、供水供气、食品等板块。行业中中，煤炭品种受2007年煤炭价格上涨预期，且估值水平较低，其上涨趋势具有一定的持续性，我们曾于2007年1月4日的栏目中向投资者建议的国阳新能  （600348 行情,资料,评论,搜索），中线可继续持有。近期房地产板块受到国家宏观调控的影响，表现不尽人意，但是我们认为，在此次土地增值税新条例下，有些好品种是被市场所错杀的，其中浦东金桥  （600639 行情,资料,评论,搜索）的中长期投资价值非常明显，并且是地产股中的防御性品种。其最近几天的走势验证了我们的观点，20均线附近获得了强劲的支撑，如近期突破13.45元前期高点后，则有望继续保持上涨势头。　　不过，我们需要提醒投资者的是，大盘近日成交量逐步放大，沪市单日成交金额超过1000亿元，对于市场可能存在的阶段性调整风险我们应予以理性地分析和认识。在这样的点位，这样的背景下介入个股，做中长线投资，是有不小风险。投资者自身也要做好心理准备， 如遇到市场的回调风险，应当根据届时的情况予以调整策略。　　公司简介　　浦东金桥公司的主营业务包括房产开发、物业租赁。租赁业务自2000年成为公司新的利润增长点,至2004年,收入累计增长200%,5年内的年复合增长率高达24.7%左右。从目前利润构成来看,房产收入仍占据最主要的部分。未来公司主营业务将继续在物业租赁和房产开发两条腿走路。正因为租赁业务的飞速发展,带来了极好的现金流,2004年净现金流入为每股0.17元,预计未来三年将持续大幅增长。由于租赁业务给公司带来了稳定的现金流,使公司不必在账面储备太多的货币资金,公司大胆运用短期融资方式,以降低成本。这一点上与一般住宅开发类企业截然不同。租赁业务支撑了房产开发业务。　　投资亮点　　1、公司土地储备丰富 盈利能力优势明显　　首先，先从《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中来了解一下宏观调控的新政策。《通知》的核心要点在于加大土地调控力度，这意味着在未来可预期的时间周期内，土地供应将趋紧。在人民币升值，大量资金投入中国房地产的情况下，土地供应紧张会使地皮价格将上涨，这就显现出那些拥有大量土地储备的房地产股的估值比较优势。而且，这种比较优势也会慢慢转化为未来的盈利能力优势，因为低成本的土地往往意味着未来开发成本的低企和较高的毛利率。所以，对于拥有大量土地储备的地产股来说，有着一定的比较优势。浦东金桥就有着丰厚的土地储备，从公开资料显示，金桥功能区已由原来开发区的27平方公里大幅扩大至92平方公里，目前仍处于大面积未开发状态，有待开发的土地约60万平方米，计划全部用于租赁物业建设，其中厂房仓储、居住、配套物业各占1/3，预计能给公司继续增加100万平米的收租物业。除此之外，公司尚有约38万平方米出租土地，于90年代金桥建设初期，根据当时市场状况而低价出租，按协议将于20年租期满后无偿收回。届时，这部分厂房仓储为主的工业物业，又可贡献约1.5亿的租金收入。而在开发区外，公司刚从集团受让两块优质土地，总规划建筑面积20余万，分别建设为碧云新天地三期、四期、金杨高层，都将为公司后期利润增长做出殷实的基础。　　2、行业龙头 租赁物业快速向好　地产中的防御性品种　　公司是上海地产股的人气龙头，其碧云系列项目租售情况良好。公司也刚从集团受让两块优质土地，总规划建筑面积20余万平米。联系之前的《通知》内容，再深入联想，由于土地供应的减少预期，未来的土地价格上涨趋势预期较为强烈，因此，拥有出租等物业地产优势的个股值得关注，而浦东金桥正是地产租赁经营的典范。在5月发表的《国务院出台新六条，建议转持防守型地产股》的报告中，已经明确提出：从长期来看，市场对行业的配置将偏向更保守的态度，而以非住宅类开发和收租业务为主的公司将获得投资者的青睐。房地产股票投资开始进入第二阶段，物业出租型的公司将逐步取代开发类的公司成为投资者偏好的主流。　　浦东金桥是上海最重要工业区之一，汇集了众多跨国企业和海外办事机构，浦东金桥高附加值、高增长的租赁业务正好在开发区内快速发展。目前，公司可出租厂房和仓储面积达到80万平方米，出租率预计超过75%。预计到2007年年底，厂房和仓储的可出租面积达到90万平方米。除土地、厂房和仓储出租外，公司还有约40万平方米左右的住宅、写字楼、商业用房出租，主要位于公司重点开发的碧云国际社区。碧云花园、碧云别墅、碧云新天地等房地产项目均已竣工，租售情况良好。碧云新天地二期更是实现销售收入2.56亿元，净利润1.42亿元，是公司2006年第一季度净利润同比增长163.63%的主要原因。　　我们认为，鉴于大量土地的储备以及各项房地产项目租赁情况的良好，在未来5年内，租赁收入仍将保持快速增长，年复合增长率预计可达20%以上，将促使公司业绩大幅提升。届时租赁物业全部建成后，年租金收入预计可达到约15亿元，每股贡献账面EPS约0.54元，还原可比EPS约0.81元。谨慎的折旧政策，研发费用、短贷长利益，被当期费用化，致使公司EPS被严重低估。参照其它公司的财务正常，05年到07年，公司的还原EPS至少较账高出约50%。　　值得关注的是，金桥功能区，较之原来开发区27平方公里，大幅扩大至92平方公里，且处于大面积未开发状态。剔除投资性投入，06，07年公司租赁业务每股经营现金流可达到0.41、0.53元。未来三年，公司的还原EPS预测为0.41、0.53、0.60元，PE平均仅为10倍左右，低估相当明显。　　2007年1月19日公告，近日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，进一步明确了土地增值税清算规则和方法，便于土地增值税政策的落实和执行；公司房地产经营以租赁业务为主，租赁房产未发生产权转移，所以不征收土地增值税；由于租赁业务占到公司主营收入的一半，所以此次宏观调控对其影响较较为有限。　　3、税收优惠 预收账款　　租赁业务最重要的税收就是房产税，一般内资企业的计税标准为：以租金收入的12%计收。而多年来，金桥出口加工区内，房产税一直处于减免状态。使公司的利润率水平得到极大的提升。另外我们注意到，公司的2006年三季报显示，预收帐款期末数13878.22万元，主要是预收的商品房收入。我们知道房产销售在房产完工并验收合格，签定销售合同，取得买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同金额20%或以上之订金或/及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入实现)，这样预收帐款的形式，公司已经将部分利润进行了锁定，并且其基数越大，则未来预期的未来房款的支付金额也相应增加。　　4、资产重估增值

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